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バランス型インデックスファンドのREIT配分比率は明らかに過大では?

REITを組み込んでいるバランス型インデックスファンドにおけるREITの配分比率を比較してみた。
結果は以下の通り:

REITのビジネスは不動産賃貸業だが、不動産賃貸業はすでに株式ポートフォリオに含まれている。例えば、不動産会社はTOPIXの約3%を占めており(TOPIXファクトシート)、不動産賃貸業は不動産会社の約3分の1を占めている(ARES J-REIT REPORT Vol.10 September 2010)。つまり、株式ポートフォリオの約1%は不動産賃貸業に投資していることになる。

ポートフォリオにおいてREITを2〜3割も組み入れることは、不動産賃貸業を過度に重視したアクティブ運用を行っていることになるかもしれない。上場企業は様々なビジネスを行っているが、私には不動産賃貸事業の割合を過度に引き上げる理由が見当たらない。

加えて、REITのスポンサーは不動産会社で、スポンサーとの相対取引も頻繁に行われていることから、利益造反を生じかねない構造的な問題がある(不動産ファンドにカス物件を押し付けられるREIT参照)。国内REITは首都圏に物件が集中しているため、大地震に対しても脆弱だ。

バランス型インデックスファンドのREIT配分比率は明らかに過大だと思う。

関連記事:
・菊池誠一著「大地震と株式投資」〜脆弱なトヨタ、日産、スズキ、日立などの地域集中企業

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