抵当証券の金利が大きく違うのはなぜか?

読者の方から抵当証券について次のような質問があった。「みずほフィナンシャルグループの日本抵当証券が販売している抵当証券は1年物で0.8%、ところが芙陽抵当証券という会社が発行している抵当証券は、1年物で3.2%もある。この差はいったいなにか?」
抵当証券は、兵庫抵当証券、木津信抵当証券、山一證券、大和都市管財など、バブル崩壊で大きな問題を引き起こしたのは有名な話だ。ウェブサイトを見る限り、REITと比較しても透明性が低いと感じた。

私は、抵当証券についてはあまり詳しくないが、この金利の差は「融資している不動産のリスクの違い」ということだろうか?(もし、この件に関してお詳しい方がいたら、コメント欄にて、教えていただけると幸いです)

関連記事:
・REITのリスク

コメント
日本抵当証券の方のページには、抵当証券について「預金保険や投資者保護基金の対象にならない」とか「抵当証券会社の運営に支障が生じれば元本を下回るリスクがある」など、危険性に関するある程度の説明があります。

しかし芙蓉抵当証券のほうには、「一般的な不動産ファンドより安心」などと、危険性を示すと言うより安全性を強調したがっている傾向がかなりあります。ごあいさつのところに「嶋大輔」という俳優を持ってくることからしても、「何とかして客を安心させたがっている、かなり怪しい会社」のような気がしてならないのですが。

抵当証券の事はよく分かりませんが、とりあえず各社のページを比較してみて感じたことを記しました。
  • 2006/09/30 11:26 PM
コメントに名前を入れ忘れました。申し訳ありません。
  • 新幹線
  • 2006/09/30 11:27 PM
リンク先の説明を見てみましたが、REITは不動産そのものを証券として「保有」するのに対して、抵当証券は不動産を担保とした「融資」ですね。
不動産を会社に置き換えるとREITは株式、抵当証券は社債みたいなものです。

だから利回りの違いは不動産そのもののリスクも加味されるでしょうが、融資先の支払能力、信用能力という要素の方が強いと思われます。
つまり債務者のデフォルト・リスク(+担保価値の変動リスク)の差ではないでしょうか。
  • アルビレオ
  • 2006/10/01 12:28 AM
アルビレオさん

いつもコメントありがとうございます。ちなみに、アルビレオさんは、抵当証券への投資についてはどのように考えていますか?
  • ゆうき
  • 2006/10/01 8:42 AM
すみません、大きな勘違いがありました。
抵当証券は個別の融資案件ごとに発行されるのではなく、抵当証券会社の行う融資全体を対象にしたもののようです。
さらに発行体が元本と利回りを保証することから、「ワイド」のような金融債に近い性格のようです。(金融債ってもうなくなってるんですね)

というわけで融資によるデフォルトリスクや担保価値変動リスクを直接負担するのは抵当証券会社で、抵当証券のリスクは発行体である抵当証券会社の信用リスク(当然扱っている融資案件の個別リスクも間接的に含まれる)ということになります。
だから利回りの違いは抵当証券会社自体のリスク評価の違いで、その利回りを実現するために「芙蓉〜」の方が多少リスクを取った高利の融資をしているのでしょう。

>アルビレオさんは、抵当証券への投資についてはどのように考えていますか?

債券投資はほとんどやっていないのでどう評価すればいいのか自信はありませんが、客観的にポイントになりそうな点を列挙しておきます。

・確定利回り(固定金利)
・預金保険などの対象外
 リスクが大きくなるかわりに、保険料の支払いがないので利回りは高い
 とはいっても会社の方である程度のコストを払ってなんらかのリスクヘッジは行っているでしょうけど。
・満期前の解約では元本の1.2%を差し引かれる
 一般的な債券と違って金利が変動しても固定なので、金利上昇によるリスクはかなり少ない。
・個人などにも融資している
 ビルやマンションなど担保価値のある不動産を所有していれば融資を受けられるようで、ということは返済能力よりも担保価値を重視してリスク評価するんでしょう。
・不動産価格の上昇による直接の利益はない
 担保価値の上昇による「安全性を高める」というメリットを得られるだけ。
 そのかわり不動産の価値が下落しても利回りは低下しない(ただしリスクは上昇)

芙蓉〜の利回りはそれだけリスクの大きい融資を行っているということは間違いないでしょうが、今後不動産の相場が上昇すればそのリスクも低くなるわけで、最長5年という期間であれば悪くないかもという気はします。50万円を出すなら銀行の仕組み預金よりはかなりましかもしれません。もちろん預金よりはるかにリスクが大きいですが、金利上昇時の解約コストが仕組み預金よりは低くなるので。
私には50万円をポンと出せないのであきらめますが、これが10万円だったら考えてみるかも。

日本〜の3年ものだと、5年もの個人向け国債と同程度の利回りですが、期間が短いとこを考えると複利効果を考えた実質利回りは多少高い。長期債券としては金利上昇で値下がりしないこともあってかなり低リスクだと思いますが、最低300万円からという金額なら他にも選択肢はありそうな気がします。

繰り返しになりますが不動産価格上昇時なら利回りの割には実質リスクは低くなるけど、急激な下落に転じるとかなり危険。
将来の不動産相場の読みで評価が分かれると思います。
  • アルビレオ
  • 2006/10/03 1:40 AM
皆様、新参の私への様々なご意見ありがとうございました。抵当証券に関する、新たな知識を多く得られた気がいたします。
  • 大和川
  • 2006/10/03 4:20 PM
あとアルビレオさんへ。日本抵当証券の抵当証券も2005年11月18日からは購入単位が300万から50万に引き下がったとの旨がありましたが・・・。
  • 大和川
  • 2006/10/03 4:30 PM
失礼。300万円以上50万円単位を読み違えていました。
  • 大和川
  • 2006/10/03 4:31 PM
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