ラブホファンド「HOPEアルファシリーズ」の問題点

読者の方から「ホテルファンド・HOPEアルファシリーズ」への投資についてどう思うか?という質問を頂いた。このファンドは、匿名組合形式で運用されるファンドで、組合がレジャーホテル(ラブホテル)を所有し、組合が、ホテル運営会社と業務委託契約を結び、運営会社がホテルの運営を行う仕組みだ。8.4%〜12%の利回りを目指しており、この期待利回りがウリのようだ。
まず、一般的に匿名組合という方式は、アマチュア投資家に勧められるスキームではない。上場企業の株式を購入する場合とはわけが違う。上場企業は、有価証券報告書の開示が法的に義務付けられ、法律に基づいて監査も行われる。個人投資家だけでなく、機関投資家も株式の売買を行っており、流動性も確保されている。そして機関投資家たちは、丹念に経営をチェックしている。さらに株主総会が年一回開かれ、株主は株主の利益を考えない経営者を解任する権利を持っている。

ところが、匿名組合には、そのようなガバナンスのスキームがほとんど整備されていない。下手すると出資しているのはアマチュア個人投資家だけ、という状態も多い。これは、もともと匿名組合が顔の見える関係での出資や、小規模な事業への出資のために用意されたスキームだからだ。匿名組合は、経営者が投資家の利益を考えて経営を行うインセンティブを高める構造でない上、投資家がアマチュアだけでプロのにらみが利いていない市場では大きなリスクを含んでいると言える。

次に、ホテルファンド・HOPEアルファシリーズの投資先について考えてみたい。これらのファンドでは、各匿名組合が2つのラブホテルを所有するカタチになっている。しかし、2つの物件しか投資していないということは、リートなどと比べて分散効果も働いておらず、それだけリスクが高い。例えば、近隣にライバル店が進出してきたり、交通量の変化によって、収益が大きく左右されるからだ。

さらに、具体的な運用状況については運用レポートの開示が出資者のみになっているので、どのようなキャッシュフローになっているのか分からない。

以上のことを考えると、このファンドは、8.4%〜12%の予定利回りに見合ったリスクではないと思える。したがって、あまりオススメできる商品ではない。

関連記事:
・投資事業組合、匿名組合、任意組合の違い

コメント
このコメント欄に書き込んでいただいた「まっしぐらさま」

前のコメントと間違えて削除してしまいました。大変申し訳ございませんが、再度書き込みを頂ければ幸いです。
  • ゆうき
  • 2006/07/09 11:13 PM
レジャーホテルファンドは利回りが魅力なのですが・・・5年後の元本保証は難しいですか?平成電電と同じ運命をたどるのでしょうか?
  • 2006/07/13 10:06 PM
6月に、このファンドの説明会に行ったのですが、そこで疑問を感じた事を書きます。

1.出資者は個人投資家がメイン
2.ファンド終了後(5年後)の売却先はこの第○号ホテルファンドに売却か個人に売却を予定しておりREIT等には現在の法律上売却出来ない。
3.セイムボート方式を取っていて個人投資家の優先出資を8割、残り2割を投資会社側が負担と説明しているが、ノンリコで2倍のレバレッジをかけるので、優先出資の割合は4割に落ちるはずなのになぜか説明が無かった。(知られると不利になるから?)
4.ノンリコだと出資額は70〜90%程度融資可能なのに、なぜか50%しか融資が得られていないし、融資金利は5%と普通のノンリコの金利(3%以下)より高め。(融資先はノンバンク系)
5.匿名組合を利用しているので投資会社の倒産隔離が出来ていると説明していたが、逆に考えれば不動産売却価格が原価割れしても補填しないから、投資会社の損失は初期投資の1割だけで、その1割も運営費で充分カバー可能。またファンド終了後の不動産売却益が多額の場合でも出資者には還元しないので、投資会社が絶対損しないように考えている。
6.外資系投資銀行や新生銀行が融資をしていると話しているが、聞いた事が無い。
7.配当利回りの根拠が不明。
8.最初の1年間は個人投資家と投資会社の資金の10億で2棟のホテルを買収し、2年後から10億ノンリコで融資を行い追加で2棟のホテルを買収するのが疑問(普通に考えたら最初の年に購入したら収益が高くなると思うのですが)

以上の点が疑問として浮かんだのですがレジャーホテルの収益力は魅力的なので、現在投資するかどうか思案中です。

この投資会社では、レジャーホテルの収益力はバブル崩壊後も安定的だったので、大丈夫と言っていますが....
  • SLT
  • 2006/07/17 12:27 AM
株式も怖いし、ただ儲けたい場合、投資先としてはいいのでは???GFSが謳っているような利回りと元本保障の確率はどの位と考えますか?
  • 2006/07/18 12:39 PM
上記の名無しさん

株式が怖いのなら、一部上場企業よりも情報が開示されておらず流動性もないこのファンドの方がよっぽど怖いと思うのですが・・・あなたの「怖い」と言う意味がよく分かりません。

さて、確率といわれても、私はこのようなビジネスの過去のデータを持っているわけでもないので(そもそも公開していないですし)、確率計算はできません。あと、占い師ではないので根拠のない確率は言えません。
  • ゆうき
  • 2006/07/18 3:21 PM
すみません、上記の質問をした者です。バカなので言葉が足りずすみませんでした。最近、株式は地合いが悪いので、手っ取り早く儲かるのはこれかなという浅はかな考えです。運よく配当がでれば、償還時に元本が毀損しても元はとてるのかなと・・・ただ、オレンジ共済のような詐欺会社なら怖いなと思いまして。
  • 2006/07/18 8:25 PM
 このファンドに投資するかどうかは一度説明会に行かれたら良いと思いますよ。

 説明会で頂いた資料には過去のファンドの運用利回りや運用レポートがありますので、詳細に検討する事が出来ますし、運営ホテルの紹介ビデオもみれます。さらに「ラブホテルは今日も満室!!」のHOPEシリーズの為にかかれた様な本が無償で提供されます(苦笑)

ただ個人的な印象を書きますと、胴元はどう転んでも損しない仕組みを作っているが、投資家はリスクの割にリターンが限定されるなと感じました。
  • SLT
  • 2006/07/18 11:53 PM
倒産隔離や配当実績を見るとリスクは少ないように感じます。というか収益が予想通りでなくても償還前に売却すれば、損はにかと。
  • 2006/08/04 10:01 PM
初めまして。金融商品の研究をしております大和川と申します。

さて、1997年頃に拓銀や山一など金融機関の破綻で話題になった「抵当証券」ですが、これはいかがなものでしょうか。

みずほF系列の日本抵当証券が販売しているのは1年物で0.8%と、信用リスクなどを考えればまだまともな金利だと思います。しかし、芙蓉抵当証券という聞いたこともない会社が販売しているのは年利3.2%と、円建てとしては異常なくらい(投資不適格格付けの社債レベル)金利が高いので、変だと感じたのですが、いかがなものでしょうか?大和都市管財と同種のものと考えた方がよろしいでしょうか?

http://www.fyo.co.jp/file_004_02.html
  • 大和川
  • 2006/09/29 2:24 PM
大和川さん

私も詳しくはないので、ちょっと記事にして、読者の方に呼びかけてみることにしました。

http://fund.jugem.jp/?eid=162
  • ゆうき
  • 2006/09/30 10:47 PM
昨年色々調べて否定的な所も多かったですが、結局買ってしまいましたorz

GFSの言うように、ホテル競合もそれほど多くないし、割と硬いかなと思ったけど、10%前後の配当を出して資金を集めるより、10億円規模の資金なら全て銀行融資で賄えば配当を出す必要が無いのでGFSの利益も大きくなり、わざわざ一般人からお金を集めるファンドにする必要があったのか疑問に思います。

元本だけでも帰ってくれば良いとは思ってますけど、満期までの5年間はちょっとドキドキです。
  • しょっかー
  • 2007/02/22 11:50 AM
Hopeα3,4,5,6を8月末で全額償還し、それらを統合したファンドを次期商品とするようです。
ポートフォリオの分散化によるリスク低減、ファンドへの売却の容易さ等を期限前償還の理由としていますが、その根拠となる条文(↓)をどこをどう解釈するとそうなるのか。

「地震や火災その他の事由で営業者が本契約または本事業の継続が著しく困難であると合理的に判断した場合。但し、営業者は出資者にその旨を通知しなければならない。」

一見すると、元本償還の実績作り&投資家保護を装ってますが、単にファンドを統合した総額になるわけでなく、Hopeα2と同様、GFSにうまく高値で乗り換えさせられ、さや抜きされるんでしょうねぇ。
  • 通りすがり
  • 2007/06/17 10:32 PM
Hopeα3,4,5,6を8月末で全額償還されますか意見ください!
  • xx
  • 2007/06/24 9:44 AM
Hopeゼロ1は どうなる?
  • ハリー
  • 2007/06/24 9:48 AM
××さん

移行に関する発表を読みましたが、はっきりいって説明不足ですね。

http://www.hotel-fund.com/info/hope3456.html

法律のどこに、どう抵触するのかがまったく書かれていません。詳しい根拠の説明を求めるべきかと。

この会社は、説明責任がまったく欠如していると思います。
  • ゆうき
  • 2007/06/24 10:28 AM
α7に投資していますが、このまま保持していてもいいのでしょうか?それとも1年たったら解約した方がいいでしょうか?
  • 2007/06/27 9:38 PM
購入・解約は自己責任でお願いします。私はアドバイスできません。
  • ゆうき
  • 2007/06/27 9:41 PM
このファンドは優先出資部分+劣後出資部分とからなりますが、α6からは劣後部分(GFS引き受けの最劣後出資&一般投資家向けの劣後出資の2階建て)も一部投資家へ販売されているようです。劣後出資部分はα6、7で初年度15%、2年目以降は20%の予定利回り、α8以降では初年度12%、2年目以降は15%です。

今回の3−6のファンド統合で2年目以降も8.4%となり、おいしい劣後部分は全てGFS引き受けとなってしまいました。GFSのやり口からして、α7以降も繰り上げ償還は時間の問題かと思われます。
  • 通りすがり
  • 2007/06/28 8:07 PM
やっぱり7以降も繰り上げ償還ですか。7に投資していて7の調子はよさそうなので(レポートより)成績のよくない9と一緒の繰上げ償還は納得いかないのですが
  • 2007/07/02 9:24 PM
ども、α9に興味があってセミナーに行ったのですがうさんくさいので、投資をやめました。
また、WEBをみるとLASTを募集し完売したのに、いまだに「キャンセル待ち」となっています、なにか不自然です。
ほかにも以下のような意見もあり、ラブホで儲かっているようには思えません。
http://blog.goo.ne.jp/kitanotakeshi55/e/
ef15d4aacf6e8fcc5e30cb1e007060a6
GFSは大丈夫でしょうかね?
  • 通りすがり
  • 2007/09/13 10:40 PM
こんにちは。私はα8とα10に投資してしまいました、
正直利回りどうこうよりも元本が回収されるか不安です、
一年たたないと途中解約できないしこんな気持ちになるならこんなとこに投資しなきゃ良かったです。

  • 与那国お。
  • 2007/09/15 8:42 AM
このホテルファンドのWEBが、金商法施行を理由に一時閉鎖しているのですが、どうなっているかご存知のかたは、いませんか?
  • takao
  • 2007/10/24 12:51 PM
GFSの証券会社イニシアスターが新たに「NEO HOPE」というラブホファンドの募集を開始。

期限前償還禁止、劣後・優先出資の廃止、9%を超える部分の8割を運用者側の成功報酬とする、といった具合に以前よりかなり改悪された条件となっています。

果たして10億もこの環境下で集まるのか疑問がありますが、それに絡んで、いよいよHopeα7の期限前償還かと推測中。
  • 通りすがり
  • 2008/11/06 1:50 PM
  • 3D
  • 2010/07/23 9:57 AM
HOPEα8の七月末の配当が未払いです。メールではシステムトラブルと言ってますが、資金繰り悪化してるのではないのでしょうか。途中解約しても元本全額償還されるのか不安です。
  • 与那国お。
  • 2010/08/01 6:19 PM
>与那国お。
HOPEα-LASTもやばいことになってますね。

http://blog.livedoor.jp/yuraku_love/archives/51707768.html

>なんで、まったく関係ないHOPEα10の組み入れ物件がHOPE-LASTの共同担保に入っているのだ?

>これだとHOPE-LASTが債務不履行したら、匿名組合方式でリスクを分離されているはずのHOPEα10の物件も差押されてしまうリスクを負うわけですから何の意味もない。
>つーかこれ背任じゃないの

8のほかに9や10も問題なく元本全額償還されるのか、ちょっと気になります。
  • 通りすがり
  • 2010/08/06 8:08 AM
ノンバンクのサンステージから12億円極度額3店舗が差押、トリニティーは任売で仮登記(手付金入れた?)新企画建設に。だが数日後川越市の差押ガ付く。手付け倍返しできるのか?取り合えずサンステージの競売は中止になった。時間稼ぎはできた。
  • 黒詐欺師
  • 2010/08/15 11:14 AM
HOPE LASTは今年11月に償還されますが、
なんと償還額は、

出資50万円につき8万円です!!!

これはひどい。

↓ここを参照ください。
http://blog.livedoor.jp/yuraku_love/archives/51726023.html

↓また、ここをご覧ください。
http://blog.livedoor.jp/yuraku_love/archives/51727002.html
hopeα9もどーやら配当にまわすカネが足りず、不足分を借金で調達し、配当にまわしているっぽい...
というのが見えてくるわけであります!!!
  • なんと50万が8万円!!!!!!!
  • 2010/09/03 8:33 PM
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  • 乙川乙彦の投資日記
  • 2007/06/28 4:52 AM

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